Financiamento Imobiliário e o IR: O Que Declarar?

No IRPF 2026 (ano-base 2025), declarar corretamente o imóvel financiado evita problemas futuros e traz segurança.

Por Que é Importante Declarar o Financiamento?

Todos os imóveis em financiamento precisam constar na ficha Bens e Direitos do IRPF, mesmo que ainda haja saldo devedor. Ignorar essa obrigação pode gerar multa e instabilidade fiscal.

Em vez de declarar o valor total financiado ou o valor de mercado, informe apenas o valor efetivamente pago até 31/12/2025. Inclua entrada, parcelas, FGTS utilizado e ITBI/cartório.

Entenda que esses pagamentos não são dedutíveis no IR; eles representam aquisição de patrimônio, e não despesas dedutíveis como educação ou saúde.

Quem Deve Incluir o Imóvel Financiado no IR?

A obrigação de declarar imóveis financiados independe do valor total do bem. Se o seu patrimônio superar R$ 800.000 em 31/12/2025, todos os bens e direitos entram na declaração.

Mesmo que o imóvel valha menos de R$ 300.000 e seu total patrimonial seja inferior ao limite, você deve declará-lo se estiver obrigado por outra regra, como rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584 em 2025.

Não se esqueça: se você já é obrigado a declarar por qualquer critério, acrescente o imóvel financiado na sua ficha, detalhando os pagamentos realizados.

Passo a Passo para Declarar no IRPF 2026

Siga este roteiro para não deixar nada de fora e preencher o programa IRPF 2026 da Receita Federal com segurança.

• Acesse a aba Bens e Direitos e clique em Novo; selecione o grupo 01 – Bens Imóveis.
• Escolha o código correspondente (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno).
• Na discriminação, detalhe endereço, matrícula, nome/CNPJ da construtora ou vendedor e do banco financiador.
• Informe o valor total do imóvel, valor da entrada e sistema de amortização (SAC ou PRICE).
• Lance os valores pagos em 2025: parcelas, FGTS, ITBI, cartório e corretagem.
• Em Situação em 31/12/2024, registre o montante pago até aquela data (zero se a compra ocorreu em 2025).
• Em Situação em 31/12/2025, some todos os pagamentos feitos até o último dia do ano.

Documentos Necessários para a Declaração

Reúna e organize todos os comprovantes antes de iniciar o preenchimento para evitar falta de informação ou retrabalho.

Erros Comuns e Dicas Práticas

• Não declare o saldo devedor do financiamento como dívida; o foco é no que foi pago.
• Evite incluir o valor total financiado ou o valor de mercado na ficha Bens e Direitos.
• Declare o FGTS utilizado em Rendimentos Isentos (código 04), informando o CNPJ da Caixa.
• Guarde todos os comprovantes em ordem cronológica para facilitar eventuais fiscalizações.

Tratamento de FGTS e Outros Impostos

Ao usar FGTS na compra, informe o valor sacado em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (código 04), mencionando o CNPJ 00.360.305/0001-04 no campo correspondente.

O IOF é isento para pessoa física no SFH. Caso você seja pessoa jurídica ou utilize home equity, haverá cobrança de 0,38% fixo e 0,0082% ao dia, limitado a 3% em 12 meses.

Além disso, considere despesas com seguros (Morte/Invalidez e Danos Físicos), taxas administrativas e ITBI, que não geram deduções, mas aumentam o custo total do financiamento.

Venda de Imóvel Financiado e Isenção de Ganho de Capital

Ao vender o imóvel, é possível obter isenção de IR sobre ganho de capital se você reinvestir 100% do produto da venda em outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

Essa regra vale apenas uma vez a cada cinco anos e exige comprovação dos valores reinvestidos. Caso não reinvista integralmente, o imposto será calculado sobre a diferença.

Manter um planejamento financeiro detalhado garante aproveitar a isenção e reduzir a carga tributária sem riscos de autuação.

Conclusão

Declarar corretamente o financiamento imobiliário no IRPF 2026 é essencial para garantir segurança e conformidade fiscal. Organize documentos, siga o passo a passo e evite erros comuns.

Seja um investidor consciente: aproveite benefícios legais e mantenha sua declaração sempre em dia, preparando-se para futuras operações de venda ou novos financiamentos.